盧吉道27號。相片:Wikimedia Commons

遭遇流動性危機後,海航不惜打折變賣旗下資產。近期,由海航或相關人士持有的香港山頂盧吉道27號屋地,僅持貨1年後以約5.5億港元(7,000萬美元)沽出,虧損1.6億港元,該宗交易也是近年香港豪宅市場最大宗虧損折讓。

太平山頂有可以俯瞰香港島最繁華地段的視角,也有亞洲最貴的豪宅,這裏不僅每天湧入大量遊客,過江之鯽般的豪宅主人也常有更替。安靜的盧吉道是後者常見的選擇。這條一戰前就已存在的步行道,由懸空棧道和水泥路面組成,曾被譽為「人工征服自然者之最偉大工程」。

坐落在盧吉道27號的是一棟古宅,佔地約2.49萬平方呎,現址建有兩幢於1916年落成的洋房,2013年曾被評級為香港二級歷史建築,再於2016年升格為一級歷史建築。曾在此居住的姚吉甫醫生說,大宅的五房兩廳間隔從未改動,但比較潮濕,需開動20部抽濕機才能保持乾爽。而且建築的牆壁較厚,房間里裝的路由器,一出房間就收不到訊號。

過去百年時間,這棟愛德華時代風格的建築曾六度轉手,前業主包括太古集團施懷雅家族。上一筆成交記錄是大賺的——2018年2月6日,盧吉道27號屋地以公司股權轉讓形式出售給海航相關人士,涉及交易金額約7.1億元。投資者是香港紡織世家御冠董事陳天生家族,持貨約6年賬面獲利約3.26億元離場,期內升幅約85%。

這6年的時間裏,業主曾想將古宅改成酒店,且已經獲得了香港城市規劃委員會的批准。按照計劃,業主將增建兩幢樓高2至3層的別墅式酒店,已建的兩幢洋房則會發展為文物酒店。酒店共提供17間房間,房費可達8,000港元一晚。

但是該計劃引起社區關注組織的不滿,收集了14萬個簽名提出反對,並提出每日朝9晚7禁止酒店車輛行駛。業主認為這種處理方式會令經營困難,遂放棄計劃,並在2016年將盧吉道27號升級為一級歷史建築,被猜測是否為了參與「換地」(即香港轉換土地用途的機制),因為該機制只適用於保育一級歷史建築。

雖然有此提升評級鋪路,海航在2018年最高價位買入之後,拆建申請仍然沒有通過,顯然低估了重建這座百年大宅的阻力。海航去年8月就以7.8億港元標售,但是未有成交。

本次蝕讓,不僅僅是因為海航急需用錢,歷史遺留問題也導致了投資折戟。接盤的是浙江一家小型的民營房地產開發商,這也是該房企首次投資香港物業。業內人士評論,能以折扣價購入是一筆划算的買賣,正常情況下5.5億港元是買不到山頂物業的。

曾經在香港和海外瘋狂「買買買」的海航在債務和流動性壓力下不斷拋售非主業資產,盧吉道27號大宅只是其中的一個零頭。截至今年2月,海航以262.31億港元將2016年末至2017年初斥272億港元重金拍下的四幅啓德地塊全部出售;3月初,又以70.23億港元清倉了殼公司香港國際建投;以虧損和低於市價的數額出手了位於銅鑼灣和金鐘的兩處投資物業。

海航過去的擴張邏輯非常簡單,國外併購,國內資本市場增發,負債率下降,一年內把併購貸款還給債權人。但是這種併購路線對於環境變化非常敏感,風吹草動都有可能致其失敗。

海航董事長陳峰去年年底在公開場合發言稱,海航仍處在度過流動性困難中,主要是由於企業發展過快,偏離主業,對外部環境變化估計不足。2018年海航已經處置3,000億資產,後續還有千億資產在出售路上,「好的資產也得賣。」

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